До сих пор возникает много вопросов, связанных с приобретением права собственности на садовые домики и дачные участки. В отношении этих объектов недвижимого имущества существует свой особый порядок, мало освещенный в прессе и соответствующей литературе. Именно об этих особенностях и пойдет далее речь.

По отношению ко всем садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, создаваемым на территории Российской Федерации, а также по отношению кранее созданным садоводческим, огородническим и дачным товариществам и садоводческим, огородническим и дачным кооперативам применяется Федеральный Закон от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (п.2 ст.2 ФЗ от 15.04.1998 года № 66-ФЗ).

Существовавшая практика создания садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций привела к установлению особого порядка регистрации права собственности на садовые домики, который зависит от следующих условий.

Если недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, находится в кооперативе, то в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности наступает с момента полной выплаты пая. В этом случае, правоустанавливающим документом является справка, подтверждающая полную выплату пая членом кооператива. Паевой взнос - имущественный взнос пайщика в паевой фонд потребительского общества деньгами, ценными бумагами, земельным участком или земельной долей, другим имуществом либо имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку (ст.1 Закона от 19.06.1991 года № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах в РФ)»).

Если же недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, находится не в кооперативе, а садоводческом товариществе, то следует учитывать, что порядок формирования имущества таких организационно-правовых форм складывается из иных взносов участников садоводческих товариществ или обществ, предусмотренных ФЗ от 12.01.96 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», которыми являются: регулярные и единовременные поступления от учредителей (участников, членов); добровольные имущественные взносы и пожертвования.

Право собственности на имущество садоводческого товарищества, созданного до 1998 года, подлежащее государственной регистрации может быть зарегистрировано при предъявлении следующих документов-оснований.

Если перехода права собственности первоначального владельца садового дома не осуществлялось, то необходимо представить справку из садоводческого товарищества о внесении участником товарищества соответствующих взносов, предусмотренных уставом, (вступительных взносов, членских, целевых и иных взносов), либо регистрационное удостоверение о праве на садовый дом, выдаваемое до 1998 года органами технической инвентаризации, либо акт органа местного самоуправления, которым предоставлено разрешение о строительстве на территории садоводческих товариществ типовых садовых домиков и документы о праве собственности на земельный участок (государственных актов на право собственности на землю, договоров об отчуждении).

Если осуществлялся переход права собственности на основании сделок с садовыми домами или на основании наследования имущества по закону или завещанию, то правоустанавливающим документом являются соответственно, договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества (купля-продажа, дарение), либо свидетельства о праве на наследство.

Если садоводческое товарищество (некоммерческое партнерство, объединение) создано после введения в действие Федерального Закона от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», то для государственной регистрации прав на недвижимость необходимо представлять следующие документы.

 Для государственной регистрации права собственности   на землю - решение органа местного самоуправления о приватизации садового, огородного или дачного земельного участка (подп. 8 п.2 Федерального Закона от 15.04.1998 года № 66-ФЗ).

Возведение садовых домиков производится на основании проектов организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (ст. 32 ФЗ от 15.04.1998 года № 66-ФЗ).

Государственная регистрация права собственности на вновь возведенный объект недвижимости садоводческого товарищества (некоммерческого партнерства, объединения) осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 г.   № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где говорится, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.(т.е. документов о приемке объекта в эксплуатацию: разрешения на строительство, надлежащих землеотводных документов, акта государственной приемочной комиссии о приемке завершенного строительством объекта в эксплуатацию и постановления администрации города об утверждении акта).

Кроме того, на государственную регистрацию права собственности должны быть также представлены: заявление правообладателя, документ об оплате регистрации, документ, содержащий техническое описание объекта недвижимости – справка, выданная бюро технической инвентаризации, план земельного участка. Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам осуществляется посредством проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается в случае, если земельный сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (п. 6 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом РФ, федеральными законами.